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Le compromis de vente

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous passez forcément pas le case “compromis de vente”. Il est important de vérifier 3 choses :

  • Le montant du crédit sollicité ne doit pas dépasser celui prévu au compromis
  • Le taux du crédit sollicité doit correspondre à celui prévu au compromis (ce qui n’empêche pas d’obtenir moins avec votre courtier, évidemment !)
  • Le délai de réalisations des conditions suspensives : informer rapidement le vendeur de l’accord ou du refus de la banque. Si vous risquez de dépasser le délai imposé, informez au plus vite le vendeur et le notaire par écrit.

Votre courtier KERA Courtage est là pour vous conseiller à chaque étape de votre projet. N’hésitez pas à faire appel à lui !

L’assurance emprunteur : risque de la fausse déclaration

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, on a souvent tendance à négliger le questionnaire médical auquel sont soumis les emprunteurs dans le cadre de la souscription de l’assurance emprunteur. Or il convient de garder à l’esprit l’utilité des garanties prévues et les conséquences d’une fausse déclaration. Petit rappel à l’usage des acquéreurs.

C’est notoire : les emprunteurs, pour gagner du temps, éviter des examens médicaux complémentaires, parce-que pris par les délais pour obtenir leur offre de prêt et craignant de « rater le bien » ou encore pour réduire le montant de la prime, prennent parfois le parti de répondre par la négative à toutes les questions du questionnaire médical qui leur est soumis quand bien même certaines questions appelleraient d’autres réponses ou des explications complémentaires.

On entend souvent « Mais pourquoi dis-tu que tu fumes ? Ne le dis pas, cela coûtera moins cher. »

On perd souvent de vue que si l’assurance emprunteur est exigée par le prêteur de deniers pour l’octroi de son financement à des fins de sûreté, ce contrat a également un réel intérêt et se veut protecteur des emprunteurs si par malheur, une fois le bien immobilier acquis, un accident de la vie survenait.

Revenons brièvement sur l’utilité des garanties que comporte l’assurance emprunteur avant d’aborder les conséquences qu’une fausse déclaration du souscripteur pourrait avoir en cas de sinistre.

La garantie décès

L’assurance emprunteur comprend toujours une garantie décès.

Cette garantie prévoit, en cas de décès de l’assuré, le versement à la banque de tout ou partie (selon les quotités définies – voir plus bas) du capital non encore remboursé au jour du décès.

C’est donc une véritable protection du conjoint survivant et des enfants, puisque le bien sera payé par l’assureur et entrera dans le patrimoine de la succession (en fonction des quotités choisies – voir plus bas).

La garantie invalidité

Elle est accordée en extension de la garantie décès dans le cadre de l’assurance emprunteur. Cette garantie invalidité peut porter sur l’invalidité1 fonctionnelle, l’inaptitude2 à exercer une activité professionnelle ou la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)3.

Il convient de se reporter au contrat d’assurance pour prendre connaissance des définitions précises des garanties prévues au contrat, qui peuvent diverger de celles de la Sécurité sociale.

Avec cette garantie l’assureur prend en charge les mensualités, soit partiellement, soit dans leur totalité, selon les dispositions du contrat d’assurance emprunteur.

1 L’invalidité est la réduction permanente (partielle ou totale) de certaines aptitudes. Il peut s’agir soit d’une invalidité fonctionnelle, soit d’une inaptitude à exercer une activité professionnelle.
2 L’incapacité est l’inaptitude temporaire (partielle ou totale) à exercer une activité professionnelle.
3 https://www.ccsfin.fr/information-pratiques/glossaires : La perte totale et irréversible d’autonomie existe lorsqu’un assuré, à la suite d’une maladie ou d’un accident, se trouve médicalement dans l’impossibilité absolue et définitive de se livrer à une occupation ou à un travail quelconque lui procurant gain et profit et si son état l’oblige, en outre, à recourir à l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie.

La garantie perte d’emploi

Une garantie perte d’emploi est parfois accordée pour couvrir le risque d’un licenciement. Les conditions de mise en jeu de cette garantie peuvent varier selon les contrats d’assurance.

Les choix des quotités

En cas d’emprunt à plusieurs, il convient également de veiller aux choix des quotités en fonction de la situation de chacun.

Là encore certaines croyances ont la vie dure. On entend parfois que puisque Madame ne travaille pas, il est inutile de l’assurer. Mais ce n’est pas ainsi qu’il convient de réfléchir.

La quotité devra être choisie en se projetant dans l’hypothèse d’un accident : si Monsieur venait à disparaître, Madame sera-t-elle en mesure d’assumer seule le remboursement ?

Si la réponse est négative, il conviendra d’assurer Monsieur à 100 %. Si Madame pense conserver une certaine capacité de remboursement, la quotité pourra être abaissée et vice versa.

Les banques refusent de descendre en dessous de 50 % sur chaque tête (ce qui signifie qu’en cas de sinistre de l’un ou de l’autre, l’assureur prendra à sa charge le remboursement de la moitié de l’emprunt ou de la moitié de l’échéance selon le cas).

La souscription de ce contrat d’assurance, outil de protection de toute la famille, ne doit donc pas être négligée et la sincérité des réponses données au questionnaire médical est également indispensable.

Pourquoi ?

Parce-que le Code des assurances donne la possibilité à un assureur qui découvre ultérieurement que le souscripteur a répondu faussement à une question donnée, de sanctionner l’assuré.

Si l’assureur parvient à prouver que l’assuré a intentionnellement répondu faussement à la question posée, il pourra invoquer la nullité du contrat d’assurance et refuser sa garantie en cas de sinistre.

La fausse déclaration intentionnelle de l’assuré fait encourir la nullité du contrat d’assurance lorsque cette déclaration a modifié l’appréciation du risque ou a impacté l’opinion de l’assureur (voir par exemple : CA Colmar, 9 janvier 2017 (RG n°15/05647), M. N. c/ SA Swiss Life).

Les primes déjà payées demeurent alors acquises à l’assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts.

Imaginez lorsqu’un tel évènement survient dix ans après que les emprunteurs aient payé leurs primes durant toutes ces années, pour rien…

En cas d’omission ou de réponse fausse, sans mauvaise foi, l’assureur pourra choisir de résilier le contrat ou de le maintenir moyennant une surprime s’il fait cette découverte avant sinistre.

En cas de sinistre, l’assureur sera fondé à appliquer une règle proportionnelle de prime qui viendra diminuer l’indemnisation.

Ceci s’explique par le fait que ces réponses sont indispensables pour l’assureur pour lui permettre d’apprécier le risque qu’il assure et appliquer le tarif qui correspond.

Compte tenu des enjeux, il s’est développé devant les Tribunaux une jurisprudence consistant à vérifier l’existence et la clarté des questions posées par l’assureur dans son questionnaire.

Sous la pression des assurés, la Cour de Cassation a posé le principe que l’assureur n’est en mesure d’invoquer la fausse déclaration intentionnelle de l’assuré que s’il a posé une question claire lors de la souscription.

Dans un arrêt du 29 juin 2017, la Cour de cassation a jugé que la fausseté d’une déclaration intentionnelle du risque décès s’apprécie en fonction de la précision des questions posées à l’assuré dans le formulaire de déclaration du risque au moment de la souscription et précisé que les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation souverain en la matière (Cass. civ. 2, 29 juin 2017, pourvoi n°16-18.975, Mme X. c/ société Quatrem Assurances collectives).

Les conseils d’un courtier peuvent donc s’avérer très utiles durant la phase de souscription et l’assistance d’un avocat nécessaire lorsque l’assureur entend opposer une fausse déclaration.

Par Morgane HANVIC
Avocate au Barreau de Paris
32 rue de Londres
75009 PARIS
www.hanvic-avocat.fr

 

 

 

 

 

KERA Courtage intègre le groupement J'aime mon courtier

Avec 1.5 milliards d'euros de crédits mis en place en 2017, plus de 8 200 dossiers à travers 45 agences réparties sur tout le territoire et un chiffre d'affaires proche des 24 millions d'euros, J'aime mon courtier fait partie des leaders nationaux du courtage en crédit immobilier et est l'unique groupement de courtiers ...

01/02/2018

PTZ élargi

10/11/2015

C'est quoi, le PTZ ?

Le prêt à taux zéro (dit PTZ) est un prêt complémentaire sans intérêt et sans frais aidé par l’État. Il est accordé, sous certaines conditions, aux personnes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale pour la première fois : c’est ce qu’on appelle la primo-accession. Un ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années est éligible.

Qu'est-ce qui change au 1er janvier 2016 ?

Afin de permettre à davantage de Français de bénéficier du PTZ, le Gouvernement a décidé d'élargir, à compter du 1er janvier 2016, les conditions d'octroi de ce prêt. Ainsi, le PTZ élargi : 

  • pourra financer 40% de l’achat d’un logement dans le neuf (contre 18 et 26 % aujourd’hui selon les secteurs d’acquisition) ;
  • permettra à plus de ménages d’y accéder avec l’augmentation des plafonds de revenus ;
  • donnera la possibilité aux ménages de commencer à rembourser ce prêt au bout de 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon les revenus ;
  • permettra d'allonger les prêts si nécessaire, sur 20 ans au moins, pour réduire le montant des mensualités de prêt.


Parallèlement, les conditions d’éligibilité au Prêt Accession Sociale (PAS), garanti par l’Etat, seront harmonisées sur celles de ce nouveau prêt à taux zéro, pour plus de simplicité.

Le prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement ancien à réhabiliter, ouvert jusqu'à présent dans 6 000 communes rurales, le sera dans la France entière dès 2016. Pour en bénéficier, le montant des travaux doit toujours être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération.

Concrètement, qui peut bénéficier du PTZ élargi ?

Vous êtes célibataire, en couple, avec ou sans enfant ? Découvrez ce qui change avec le PTZ élargi, dès le 1er janvier 2016.

Célibataire, en région parisienne

Couple sans enfants, à Brest

Couple avec 2 enfants, à Vesoul**

Infographies : Ministère du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité

*zone B2, **zone C

Retrouvez les détails des zones sur : www.territoires.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement
 

Le moment de se lancer dans l'investissement immobilier ?

12/10/2015

Depuis 2011, les prix dans l’immobilier n’ont cessé de chuter. Actuellement, ce marché connait une légère hausse, mais selon certains spécialistes du crédit c’est encore le bon moment d’acheter. En effet, en prenant en compte le fait que le taux des crédits immobiliers s’est stabilisé et les dispositifs existants, l’investissement immobilier reste attractif.

Taux de crédits plutôt stables

Après avoir atteint un plus bas historique avoisinant les 2 % en juin dernier, les taux se sont stabilisés à 2,19 % en septembre. Soit à peu près son niveau, lors de la même période l’année dernière. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs, car les taux étaient repartis à la hausse après 2 ans de baisse continue.

Toutefois, il est nécessaire de prendre son temps et de comparer les banques. Parce que certains établissements bancaires vous proposeront des taux moins avantageux que d’autres, selon votre profil. Il est donc essentiel d’avoir un dossier solide et de bien le présenter. Pour convaincre votre banquier, et afin de négocier les meilleurs taux et de bonnes conditions.

Pour réduire ses impôts

La possibilité de réduire ses impôts est l’une des principales raisons attirant les acheteurs potentiels. Car la loi de défiscalisation Pinel offre des avantages bien plus conséquents que son prédécesseur. Cependant, pour être éligible à ses avantages fiscaux, l’achat d’un bien immobilier (neuf ou ancien) doit respecter quelques conditions (performance énergétique, localisation,…).

Le placement immobilier peut aussi se faire dans le but de bénéficier de revenus supplémentaires, en prévision de la retraite, ou pour constituer un patrimoine à léguer. Pour vous aider en ce sens, il y a également des programmes immobiliers, comme sur ce site, permettant d’obtenir une fiscalité avantageuse. Tels la réduction d’impôt, ou encore un remboursement de la TVA sur votre investissement immobilier.

Les courtiers pour économiser du temps et de l’argent

Il est parfois difficile pour les emprunteurs de trouver la banque adéquate, pour décrocher un crédit immobilier. Aussi, pour éviter les risques de déconvenue, il est plus aisé d’avoir recours de courtiers. Ce spécialiste pourra devenir un véritable partenaire, qui aura pour tâche de trouver la meilleure offre selon vos moyens et votre profil. Ce qui vous évitera de perdre du temps à vous renseigner auprès des banques. D’ailleurs, il est probable qu’il vous fera économiser de l’argent, grâce à des conseils avisés et des placements adéquats.

Néanmoins, pour pouvoir exercer, il est indispensable que le courtier soit inscrit à l’ORIAS (registre des intermédiaires en assurance,  banque et finance). De cette manière, vous vous assurerez qu’il s’agit d’un professionnel compétent. De plus, il est conseillé de faire appel aux services d’un courtier possédant un réseau et des partenaires, auprès des établissements de crédit et des banques (locaux et régionaux). Ce sera pour vous une garantie de sa qualité.

http://www.odalys-patrimoine.com/achat-defiscalisation.html

Le Courtage en crédit en France et en Europe

20/01/2015

Depuis une dizaine d’année, les français ont une seconde façon de rechercher un financement pour acquérir un bien immobilier : rencontrer un courtier en prêt.

Ce dernier sera missionné pour trouver le meilleur emprunt auprès d’un établissement bancaire.

Précédemment, l’acquéreur faisait le tour des banques pour rechercher le prêt le plus économique.

Ce n’était pas une tâche très facile pour tout le monde. Il s’agissait de prendre sur son temps, de s’adapter à chaque interlocuteur en banque qui employait un vocabulaire adapté à la banque qu’il représentait. Il fallait savoir comparer chaque offre, et souvent les capitaux empruntés des uns étaient différents des capitaux étudiés des autres. C’était d’un casse tête… Et générateur de stress.

L’emprunteur rentrait donc dans une nébuleuse pour trouver son prêt.

Donc, comme je vous le disais, le paysage de l’activité de crédit a bien changé depuis dix ans maximum.

Vous pouvez enfin avoir l’interlocuteur unifiant toutes ces banques, dont l’objectif est donc de vous revenir avec la meilleure offre de crédit, tout simplement.

Mais qu’en est-il de la réglementation en France et plus largement en Europe ?

Le marché du courtage est très disparate d’un pays européen à un autre. En effet, certains pays ont des réglementations très présentes comme le Royaume Unis, l’Irlande et l’Italie, puis viennent ensuite les Pays Bas, l’Espagne, et la Suède, et d’autres comme l’Allemagne, la Belgique, et le Portugal où il n’y a strictement aucune indication pour protéger l’emprunteur.

Les pays les plus réglementés bénéficient d’une activité forte en courtage. Par exemple, en Angleterre, 60% des futurs acquéreurs ont recours à un courtier, parce que la réglementation est claire depuis 1997. On n’attend pas moins de 80% des anglais qui, dans les cinq ans à venir, auront recours au courtage pour leurs nouvelles acquisitions parce que le pays va encore se renforcer dans une réglementation encore plus exigeante.

Au Pays Bas, c’est 50% des prêts qui sont débloqués grâce à l’intervention d’un courtier ; encore une fois, la loi sur les services financiers a pratiquement dix années derrière elle.
En France, où en est-on quant à la réglementation ?

Elle s’est faite tardivement, et a commencé en 2010, puis la réglementation s’est renforcée en 2013- 2014. Les courtiers ont dû prouver leurs aptitudes à exercer l’intermédiation pour ces opérations financières. ORIAS est l’organisme en France qui organise et fait respecter une série de conditions d’exercer le courtage en prêt.

Le marché du courtage en France représente 30% des crédits. Toutes ces conditions d’une profession plus réglementée devraient permettre de sécuriser le consommateur et donc de développer l’octroi de prêt par cet intermédiaire.
Une seule réglementation bientôt en Europe

Nous nous orientons ver un marché européen de l’activité de courtage grâce à une nouvelle directive européenne : la directive MCD (Mortgage Credit Directive).

Cette directive a pour ambition de créer un marché du crédit immobilier pour l’Union Européenne.

Les pays déjà très organisés ne subiront pas de modifications très importantes.

En somme, pouvons nous y voir à travers cette directive, une opportunité de développement pour les courtiers français qui pourront exercer sur de nouveaux marchés hors de nos frontières, mais aussi avoir une approche européenne quant à la culture crédit ?

Géraldine Zermati
My Invest Project

www.keracourtage.fr

 

RBMG ouvre une nouvelle agence à Rennes

17/11/2014

RBMG est le cabinet de conseil n°1 dédié aux TPE et PME. Depuis 2007, nous accompagnons les entrepreneurs (créateurs et dirigeants) à travers leurs problématiques stratégiques, marketing, commerciales, en nous positionnant comme copilote du dirigeant.

Par la réalisation d’études marketing, de business plans ou encore d’accompagnement-conseil personnalisé, le cabinet RBMG répond aux problématiques de l’entrepreneur isolé.

« Notre rôle est d’aider le dirigeant à prendre du recul sur son activité par notre regard extérieur et transversal et de lui proposer des solutions opérationnelles pour créer, reprendre ou développer son activité » - Vincent Le Lann, directeur de RBMG Rennes

Contact : agence-rennes@rbmg.fr

www.rbmg.fr

Projet de loi de Finances 2015

30/10/2014

Un projet de loi finance 2015 axé sur le logement

Michel Sapin, ministre des Finances et des Comptes publics, et Christian Eckert, secrétaire d’Etat chargé du Budget, ont présenté le projet de loi de finances pour 2015 à l’assemblée nationale. Outre les économies nécessaires au redressement des comptes et le soutien à l’emploi, le PLF 2015 fait la part belle à l’investissement immobilier et logement.

Voici les principales mesures qui vont bientôt impacté ce secteur de l’économie française :

Modification du prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) va être renforcé sur les zones où son effet de levier est le plus grand pour les classes moyennes et modestes. Le montant de l’achat pris en compte et la quotité du prêt seront relevés, le plafond de revenu sera élargi pour les classes moyennes, et le remboursement différé sera allongé pour les plus modestes.
Le prêt à taux zéro sera également éligible à l’achat de logements anciens à réhabiliter sur quelques territoires en milieu rural pour favoriser la revitalisation des centres bourgs. Conditionné à des travaux de rénovation, il permettra de mieux prendre en compte la situation de ménages qui souhaitent acquérir un logement existant et le rénover.

Favoriser l’accession sociale

L’accession sociale à la propriété des classes moyennes et modestes sera renforcé par l’harmonisation des barèmes du prêt à taux zéro et du prêt d’accession sociale. L’augmentation des plafonds PAS (prêt accession sociale) permettra à davantage de ménages modestes primo-accédants d’êtres bénéficiaires de la garantie publique. Ils seront alignés sur ceux du PTZ pour plus de cohérence et de simplicité.
Le soutien aux ménages primo-accédants se traduira également par un allongement de la période durant laquelle le remboursement de PTZ est différé ; l’application d’une TVA à 5,5 % pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes achetant dans les nouveaux quartiers de la politique de la ville et la création d’un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de logements neufs aux enfants et petits-enfants, réalisées avant fin 2016.

Des mesures de simplification de la construction

Le projet de loi de finances pour 2015 met en place le crédit d’impôt pour la transition énergétique au 1er septembre 2014, en remplacement du CIDD, avec un taux unique de réduction d’impôt de 30 % sans obligation de réaliser un bouquet de travaux.
La libération de foncier privé étant une condition indispensable pour atteindre cet objectif, une réforme du régime d’imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir incitera à des cessions plus rapides.

Un nouveau dispositif fiscal pour relancer l’investissement immobilier

L’article 5 du projet de loi de finances pour 2015 introduit un nouveau dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit Loi Pinel, en remplacement du dispositif Duflot. Les modifications apportées sont les suivantes :
pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, l’engagement initial de location peut être de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 %
à compter du 1er janvier 2015, les investisseurs auront la possibilité de louer à leurs descendants ou ascendants, à condition que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés. Pour en savoir plus sur la Loi Pinel.

Modification des droits de mutation pour les terrains constructibles

Incitation à la libération du foncier constructible et à la construction de logements par l’aménagement des droits de mutation à titre gratuit.

Toutes ces mesures visent à faire baisser les coûts de la construction et favoriser la relance du secteur et l’accès au logement des ménages. L’occasion de faire une simulation de votre crédit immobilier ou une simulationhttp://loi-pinel.defiscmag.com/loi-pinel-simulation/ loi pinel de votre investissement locatif.

Les taux bas relancent le marché de l'immobilier

07/10/2014

Les taux immobiliers sont toujours au plus bas, en moyenne à 2,69% pour l'accession dans le neuf et à 2,57% dans l'ancien en septembre. Une situation qui permet aux Français d'envisager à nouveau des projets immobiliers.

L'immobilier serait-il en train de repartir? Les Français sont de plus en plus nombreux à étudier un projet d'achat immobilier, a relevé le courtier Meilleurtaux dans son étude publiée le 7 octobre.

De janvier à juin, les demandes de crédit immobilier formulées par des particuliers sur le site internet du courtier ont augmenté de 20%, comparé au 1er semestre 2013. Il en traite environ 400.000 par an. Les villes où le courtier a reçu les demandes en plus forte hausse sur les six premiers mois de l'année, comparé au second semestre 2013, sont Strasbourg (+38%) Bordeaux (+13%) Lyon (+10%) et Paris (+5%).

Tendance à la baisse

Il faut dire que les taux immobiliers sont particulièrement bas. Ils ont, d'ailleurs, encore accéléré leur repli en septembre. Les taux se sont établis en moyenne à 2,69% pour l'accession dans le neuf et à 2,57% pour une acquisition dans l'ancien, détaille l'observatoire Crédit Logement/CSA.

"Depuis le début de l'année 2014, les taux ont perdu 49 points de base: à elle seule, cette baisse aura fait plus pour soutenir la conjoncture et redynamiser les marchés privés que tous les dispositifs publics actuels d'incitation et d'aide", estime-t-il.

Selon Meilleurtaux, le coût d'un cré Crédit immobiler dit pour un même emprunt a diminué de 25% en seulement une année et a été divisé par deux par rapport au point le plus haut en 2008, ce qui améliore mécaniquement la capacité d'e Crédit immobiler mprunt des ménages qui achètent un bien immobilier.

Et cette situation est faite pour durer. " Nous n’anticipons pas de remontée des taux à moyen terme, en effet toutes les conditions sont réunies pour que les taux restent bas", pronostique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier. A savoir, une BCE gardienne du statut quo et une situation économique morose renforçant l'immobilisme.

BFM

Les mesures du gouvernement pour relancer l'immobilier neuf

24/09/2014

PTZ, loi Duflot : les nouvelles mesures du gouvernement

Pour soutenir l'offre et la demande de logements, le gouvernement a annoncé une nouvelle série de mesures. PTZ élargi, Duflot plus attractif : découvrez ce qui pourrait changer pour vous, que vous soyez investisseur ou acheteur de votre résidence principale pour la première fois.

Un prêt à taux zéro (PTZ) élargi

A partir d'octobre 2014, les conditions d'accès au PTZ seront assouplies, afin de faciliter l'accès à la propriété d'un plus grand nombre de ménages.
Les montants accordés et les plafonds de ressources vont être revus à la hausse, notamment dans les zones "détendues", où la demande de logements reste faible. Les conditions de remboursement seront également modifiées, pour permettre de retarder la date de paiement des premières mensualités.
Objectif : attribuer plus de 70 000 PTZ+ en 1 an, contre 44 000 par an actuellement.

Simuler vos droits au PTZ

Le dispositif Duflot plus attractif

Une nouvelle mesure prévoit de rendre le dispositif Duflot encore plus attractif, en proposant une réduction d'impôts de 21 % (au lieu de 18 %) pour un engagement de location de 12 ans (au lieu de 9).
Par ailleurs, pour dynamiser l'investissement locatif, les plafonds de loyers et de ressources seront revus à la hausse dans certaines grandes villes comme Lyon, Marseille ou Lille. Des mesures qui devraient permettre de relancer l'offre locative.

Enfin pour assouplir le marché de la location, la Garantie Universelle des Loyers (ou GUL) ne devrait plus concerner que les jeunes locataires, et l'encadrement des loyers se limiter à la région parisienne.

Tout savoir sur la loi ALUR (ou Dulot 2)

La BCE baisse son principal taux directeur à 0.05 %

04/09/2014

La BCE a baissé son taux directeur de 0.15 % à 0.05 %. Le taux de dépôt est, lui, passé de - 0.10 % à - 0.20 % : les banques devront payer un peu plus cher pour laisser de l'argent à court terme dans les coffres de la BCE. Ce qui devrait les inciter à prêter plutôt à l'économie. Surtout : l'institution va lancer, en octobre, un programme d'achat d'ABS (asset-backed securities), ces titres adossés à des créances notamment de PME, ainsi que d'obligations sécurisées d'institutions financières de la zone euro. Dans les deux cas, l'objectif est de relancer le crédit aux PME.

Evolution des taux

Assurance Emprunteur

30/07/2014

On peut désormais en changer facilement

La réforme de l'assurance emprunteur, qui permet au contractant de changer d'assureur jusqu'à un an après la signature d'un prêt et de résilier plus facilement ses contrats d'assurance, est entrée en vigueur hier. Elle permet plus de choix aux consommateurs, en faisant jouer la concurrence entre les différentes offres d'assurance. L'assurance emprunteur, non obligatoire légalement mais requise par les banques et qui peut représenter jusqu'à un tiers du coût du crédit, est contractée en même temps que la souscription d'un prêt immobilier ou d'un crédit à la consommation. Elle couvre le non-remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité. Auparavant, l'emprunteur pouvait seulement substituer son assurance avant la signature de l'offre de prêt, ce qui limitait considérablement la possibilité de substitution. « L'économie que pourront réaliser les emprunteurs grâce à cette mesure pourra atteindre jusqu'à 9.000 euros pour un prêt de 300.000 euros sur 20 ans », a illustré la secrétaire d'État chargée de la Consommation, Carole Delga, assurant qu'elle serait « vigilante » quant au respect de ces dispositions par les établissements de crédit. Le Télégramme 27Juillet 2014.

Interview. M. Noël a bâti un gîte d'étape à Brigneau.

15/07/2014

Projet accompagné par KERA Courtage.

Interview. M. Noël a bâti un gîte d'étape à Brigneau.

Jacques Noël est le patron du Steren ar Mor, gîte d’étape situé près du port de Brigneau (Moëlan-sur-Mer). Ouvert ce printemps, le gîte propose 19 couchages.

Quel est votre parcours professionnel ?

Ingénieur électronique de formation, j’ai créé et dirigé plusieurs entreprises, dans le secteur du semi-conducteur, de la télévision numérique, de la commercialisation de puces, en Asie notamment pour les téléphones cellulaires. Aujourd’hui, cette carrière est derrière moi. Je pars sur un nouveau défi.

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PRÊTS IMMOBILIERS : DÉLAI D'UN AN POUR CHANGER D'ASSURANCE

10/01/2014

Le projet de loi relatif à la consommation, présenté lundi 9 décembre devant l'Assemblée nationale, va permettre aux emprunteurs immobiliers de bénéficier d'un délai d'un an au cours duquel ils pourront renégocier l'assurance de leur prêt. Ce projet est porté par Benoît Hamon, le ministre de la consommation.

« Nous allons ouvrir un délai d'un an, à partir de la signature du prêt, délai d'un an pendant lequel vous pourrez réfléchir aux conditions qui vous ont été proposées par votre banquier et, le cas échéant, trouver un autre assureur à garantie équivalente en faisant jouer la concurrence, trouver une assurance qui vous garantisse le même capital mais à un prix bien inférieur », a annoncé M. Hamon sur France Info.

UN TIERS DU COÛT D'UN CRÉDIT

« L'objectif est de faire baisser cette dépense, qui correspond quasiment à un tiers ou qui peut aller jusqu'à un tiers du coût du crédit pour les Français aujourd'hui » , a-t-il ajouté.

Le ministre de l'économie, Pierre Moscovici, et celui de la consommation, Benoît Hamon, avaient annoncé fin novembre qu'ils entendaient engager cette réforme à l'occasion de l'examen en deuxième lecture du projet de loi relatif à la consommation.

UNE ÉCONOMIE DE 1 500 EUROS SUR VINGT ANS

La loi Lagarde de 2010 prévoit la possibilité pour les personnes contractant un prêt immobilier de choisir une assurance différente de celle proposée par la banque. Mais, « trois ans après, ces dispositions n'ont pas produit l'effet escompté. Le marché de l'assurance emprunteur reste marqué par une concurrence insuffisante et les tarifs se maintiennent à un niveau élevé », avaient estimé MM. Moscovici et Hamon.

Régulièrement dans le collimateur de l'association de consommateurs UFC-Que Choisir, l'assurance emprunteur avait également été montrée du doigt par Pierre Moscovici lors des débats sur le projet de loi bancaire.

Il avait notamment indiqué qu'elle coûtait 11 000 euros pour un crédit immobilier de 150 000 euros sur vingt ans, et qu'une concurrence accrue pourrait entraîner une économie de 1 500 euros pour le souscripteur.

Ouverture Bureau à Quimper - Finistère Sud

02/12/2013

Richard DAVY
Courtier Mandataire

Tél.  : 06.66.34.99.46 - 02 98 59 53 56
richard.davy@keracourtage.fr

10 Rue François Muret de Pagnac
Centre Brittany - Bât. E
29000 QUIMPER

Courtier à Quimper

Bureau à Lamballe - Côtes-d'Armor 22

01/10/2013

Jean-Pierre ROUXEL
Courtier Mandataire

Port  : 06 64 62 55 85
Tél. : 09 60 49 29 58
jean-pierre.rouxel@keracourtage.fr

21 Place du Champ de Foire
22100 - LAMBALLE

Courtier à Lamballe

Rachat de crédits : la dernière solution

28/09/2013

" C'est souvent la dernière étape avant de basculer dans le surendettement. " Voilà comment un banquier résume ce qu'on appelle le rachat ou la restructuration de crédits.

Cette opération consiste à racheter des prêts en cours pour n'en faire qu'un. "Le rachat de prêts peut être partiel ou total, intégrer ou non le prêt immobilier en cours. Tout va dépendre de la situation financière de la personne, du niveau de ses ressources et de son reste à vivre", explique Marc Mozziconacci, directeur du développement et de la coordination du rachat de crédits chez VousFinancer.com.

Avec la crise économique, les chutes de revenus liées à ce qu'on appelle des "accidents de la vie" (chômage, divorce, accident, maladie...) et la hausse régulière du coût de la vie, certains ne parviennent plus à joindre les deux bouts.

Pour y parvenir, ils cèdent parfois à la dangereuse tentation de souscrire des prêts à la consommation ou "revolving". La spirale infernale peut alors rapidement s'enclencher et ils se retrouvent dans l'incapacité de payer des dettes et des intérêts qui s'accumulent.

Selon le courtier Cafpi, l'endettement des ménages est passé de 60,4 % à 81,3 % entre 2004 et 2010.

"Souvent, les personnes qui viennent nous voir comptent entre six et dix lignes de crédits, certaines plus de vingt", raconte Pascal Beuvelet, président d'In & Fi, un courtier en crédits. Il existe aussi une frange de clientèle moins acculée qui passe par cette étape "pour obtenir une aisance de trésorerie", ajoute François Kliber, directeur général commercial de GE Money Bank.

Cette opération permet d'alléger les remboursements. Par exemple, avec 4145 euros de revenu mensuel, un couple est endetté à 41 %. Chaque mois, il paie 1050 euros de prêt immobilier, 500 euros pour deux prêts personnels et 150 euros pour deux crédits renouvelables. Grâce au regroupement de leurs cinq crédits, leur taux d'endettement passe à 19 % et leur nouvelle et unique mensualité s'établit à 889 euros, soit 15,3 % de baisse.

Atout de la manœuvre : la mensualité devient "réaliste" et adaptée aux capacités de remboursement de l'emprunteur. Revers de la médaille : ce crédit "global" dure généralement plus longtemps et devient donc plus coûteux.

PAS DE SOLUTION MIRACLE

Seules quelques banques se sont spécialisées sur ce créneau. C'est le cas de CGI, du Crédit foncier Alsace-Lorraine, d'Aerios, de Sygma Banque, de Brokeo, Creatis ou encore GE Money Bank. Mais pour bénéficier de ces offres, le particulier doit généralement passer par l'intermédiaire d'un courtier en crédits et ne pas être fiché à la Banque de France.

Les taux fixes de ces crédits à moyen ou long terme sont, généralement, de 1% à 1,5% plus élevés que ceux distribués dans les banques traditionnelles qui refusent de prêter à ces clients "à risques" ayant perdu leur "crédibilité bancaire".

Quant aux durées de remboursement, elles oscillent généralement entre cinq et vingt-cinq ans pour un prêt immobilier. Détail important : pour réaménager sa dette, mieux vaut être propriétaire. "Pour se couvrir, ces banques demandent systématiquement une garantie sur le bien immobilier", souligne Marc Mozziconacci.

Reste que cette solution du rachat de crédits n'a rien d'un remède miracle. "Sur une centaine de demandes examinées, la moitié n'est pas sélectionnée car l'équation financière est impossible. Et sur les cinquante dossiers restants, seulement 35 sont finalement retenus par les banques", indique Pascal Beuvelet.

Erwan Guillossou - KERA Courtage

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Baisse de la taxation des plus-values immobilières

C'est la grande nouvelle du mois d'août. Depuis le 1er septembre 2013, en vendant votre résidence secondaire, vous bénéficierez d'un abattement  exceptionnel de 25% sur la taxation de la plus-value réalisée. De plus, si  vous êtes propriétaire de votre bien depuis au moins 22 ans, la composante "impôt" de cette taxe passe à 0%, alors qu'il fallait attendre 30 années de détention pour profiter de l'exonération. Notons tout de même que vous devrez vous acquitter des prélèvements sociaux, lors de la vente de votre résidence secondaire, jusqu'à la 30e année de détention.

Crédit Immobilier : assurance

En théorie, les candidats à l’achat peuvent encore peser sur l’assurance emprunteur. Selon UFC-Que Choisir, trois ans après l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, censée ouvrir la concurrence lors de la souscription d’une assurance-emprunteur, ce marché est toujours verrouillé.

Selon l’association de consommateurs, ces contrats d’assurance obligatoire sont largement accaparés par les trois principaux opérateurs que sont le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel et BNP Paribas. Dans le même temps, les tarifs ont augmenté, relève l’UFC-Que Choisir selon qui l’assurance représente aujourd’hui 25 % du coût total du crédit, contre 19 % en 2008.

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Recrutement : Nous recherchons à développer un réseau de courtiers en prêt immobilier, rachat et regroupement de crédits et financement professionnel sous notre marque KERA Courtage sur la Bretagne. Nous souhaitons couvrir les principales villes bretonnes (Brest, Rennes, Nantes, Vannes...) en complément des villes (Quimperlé, Larmor Plage, Quimper, Lamballe) où nous sommes présents.

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